Την περασμένη εβδομάδα παρακολουθήσαμε την παρουσίαση των τριών σεναρίων και κυρίως του τρίτου που προτείνεται από τους μελετητές, το οποίο στη συνέχεια μελετήσαμε και συζητήσαμε προκειμένου να διατυπώσουμε τις θέσεις μας επ’ αυτού.
Σχολιάζοντας αρχικά τα δεδομένα της μελέτης και κυρίως τον πληθυσμό βάσης των 18840 κατοίκων, ο οποίος προέκυψε από τις ενεργειακές καταναλώσεις, είναι κοινή αίσθηση ότι είναι μικρότερος από τον πραγματικό. Ο μαθητικός πληθυσμός ανέρχεται στους 4500 μαθητές, επομένως η εκτίμηση είναι ότι ο πληθυσμός είναι αισθητά μεγαλύτερος. Είναι το κρίσιμο μέγεθος για την εκτίμηση των οικιστικών αναγκών.
Ως προς τη μελέτη φέρουσας ικανότητας, τα αποτελέσματά της δεν επιδέχονται αμφισβήτηση, καθώς έχουν ξεπεραστεί κατά πολύ όλοι οι δείκτες. Ο δείκτης τουριστικής λειτουργίας παρουσιάζει μεγάλη απόκλιση χωρίς να λαμβάνονται υπόψη καν τα καταλύματα βραχυχρόνιας αστικής μίσθωσης, ενώ ο δείκτης τμ/κάτοικο παρουσιάζει μια δόμηση τριπλάσια από την ανεκτή. Σε αυτόν τον δείκτη μάλιστα μπορεί να συγκριθεί η νόμιμη δόμηση σε σχέση με τη συνολική, από την οποία προκύπτει ότι η αυθαίρετη δόμηση καλύπτει το 25% και παραπάνω της συνολικής δόμησης. Τα προβλήματα είναι ήδη αντιληπτά στους κατοίκους και τους επαγγελματίες του νησιού, ενώ το Δημοτικό Συμβούλιο αποφάσισε να μην προστεθεί ούτε μια νέα τουριστική κλίνη.
Αξιολογώντας στη συνέχεια την πρόταση των μελετητών ανά περιοχή, όπως αυτές παρουσιάζεται στην μελέτη, έχουμε καταγράψει τις εξής παρατηρήσεις:
1. ΠΕΠ-1: Προστασία Καλντέρας
• Να οριοθετηθούν οι παραδοσιακοί οικισμοί Αμμούδι και Αρμένη, ο Αθηνιός και ο όρμος των Φηρών.
• Να συμπληρωθεί στις επιτρεπόμενες εργασίες και η στατική ενίσχυση νομίμως υφιστάμενων κτισμάτων.
• Δεν απαιτείται η κατασκευή δεύτερου τελεφερίκ. Η κατασκευή νέου εμπορικού λιμένα στον Μονόλιθο επιτρέπει την εξυπηρέτηση των κρουαζιερόπλοιων από το λιμάνι του Αθηνιού.
2. ΠΕΠ-2.1 Τοπιακή ενότητα Φάρος Εμπορείο
• Η ζώνη αυτή εμπεριέχει τους γεωλογικούς σχηματισμούς της Βλυχάδας οι οποίοι αυτή τη στιγμή προστατεύονται σε βάθος 150μ. από την ακτή. Αυτή η ζώνη προστασίας από κάθε παρέμβαση πρέπει να διατηρηθεί αν όχι να επεκταθεί. Το καθεστώς προστασίας πρέπει να είναι αντίστοιχο της Καλντέρας.
• Να διατηρηθεί το καθεστώς προστασίας του λόφου Γαβρίλου και κάμπου Εμπορειου (χάρτης ΖΟΕ) το οποίο επιτρέπει δεξαμενές και αποθήκες 15μ2.
• Να διατηρηθεί το καθεστώς προστασίας στο λόφο Αρχαγγέλου όπως ορίζει η ισχύουσα ΖΟΕ.
• Στην εναπομείνασα ζώνη να αφαιρεθούν οι χρήσεις των αθλητικών εγκαταστάσεων, των θρησκευτικών χώρων, των πολιτιστικών εγκαταστάσεων, της εστίασης, των αναψυκτηρίων, της στάθμευσης, της κατασκήνωσης και των πλωτών υποδομών.
• Να αφαιρεθούν οι εγκαταστάσεις ΑΠΕ εκτός από τις εγκαταστάσεις αξιοποίησης του γεωθερμικού πεδίου της περιοχής.
3. ΠΕΠ-2.2 Τοπιακή ενότητα Ι.Μ. Προφήτη Ηλία – Αρχαίας Θήρας
• Να διατηρηθεί η Ζώνη 1 της Αρχαίας Θήρας από τον χάρτη των ΖΟΕ, στην οποία επιτρεπόταν μόνο υδατοδεξαμενές. Ούτως ή άλλως η περιοχή είναι ακατάλληλη για δόμηση από γεωλογικής άποψης βάσει του χάρτη που παρουσιάστηκε.
• Στο υπόλοιπο τμήμα να αφαιρεθούν οι χρήσεις των θρησκευτικών χώρων, των πολιτιστικών εγκαταστάσεων, της εστίασης, των αναψυκτηρίων, της στάθμευσης, οι κατασκηνώσεις, οι πλωτές κατασκευές και των ΑΠΕ.
4. ΠΕΠ-2.3 Τοπιακή ενότητα Θήρα-Κολούμπος
• Να διατηρηθεί το καθεστώς της περιοχής 8 των ΖΟΕ, στις οποίες επιτρέπεται μόνο υπόγειες υδατοδεξαμενές.
• Στην υπόλοιπη ζώνη να αφαιρεθούν από τις επιτρεπόμενες χρήσεις οι θρησκευτική χώροι, η εστίαση, τα αναψυκτήρια, η στάθμευση, οι ΑΠΕ και οι πλωτές εγκαταστάσεις.
5. ΠΕΠ-2.4: Τοπιακή ενότητα Θηρασιάς
• Να οριοθετηθεί ο οικισμός της Αγριλιάς.
• Να οριοθετηθεί ο οικισμός της Ρίβας και να πολεοδομηθεί, με στόχο να προβλεφθεί μια αναπτυξιακή διέξοδος για το νησί.
• Να αφαιρεθούν οι χρήσεις των ΑΠΕ.
6. ΠΕΧ-1: Περιοχή καλλιεργειών ΠΟΠ
Είναι οι μοναδικές περιοχές που έχουν διατηρήσει τον αγροτικό τους χαρακτήρα και αυτό πρέπει να προστατευτούν πλήρως από οποιαδήποτε μορφή δόμησης.
• Να αφαιρεθούν οι χρήσεις των θρησκευτικών χώρων, των πρατηρίων καυσίμων, οι σταθμοί φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων.
• Ειδική αναφορά γίνεται στο να μην επιτραπούν οποιασδήποτε μορφής βιοτεχνικές και βιομηχανικές εγκαταστάσεις.
• Να μην υλοποιηθεί ο νέος προβλεπόμενος δρόμος προς την Οία.
7. ΠΕΧ-2: Λοιπές αγροτικές περιοχές
• Να επανέλθει η ζώνη προστασίας των γεωλογικών σχηματισμών βορείως του Μονόλιθου πλάτους 100μ. στην οποία το καθεστώς να είναι αντίστοιχο της Καλντέρας.
• Στην υπόλοιπη περιοχή να αφαιρεθούν οι χρήσεις των αθλητικών εγκαταστάσεων, των θρησκευτικών χώρων, των πολιτιστικών εγκαταστάσεων, της εστίασης, των αναψυκτηρίων, οι ΑΠΕ και οι πλωτές κατασκευές.
• Ως προς την κατοικία, με τον τρόπο που προτείνεται δεν διαφωνούμε αν και θεωρούμε ότι η χρήση είναι πιο κατάλληλη στην περιοχή ΠΕΧ-3.
8. ΠΕΧ-3: Ζώνη κεντρικών οικισμών
• Συμφωνούμε με την πρόταση των μελετητών. Όπως αναφέραμε στο σχολιασμό μας για την περιοχή ΠΕΧ-2, η κατοικία ως επιτρεπόμενη χρήση, από την ΠΕΧ-2 θα ήταν καλύτερο να μεταφερθεί στην ΠΕΧ-3.
9. ΠΕΧ-5: Περιοχή κοινωνικής κατοικίας
Το ζήτημα της κοινωνικής κατοικίας είναι πολύ έντονο και η συγκεκριμένη περιοχή είναι η μόνη που προορίζεται για αυτή την χρήση με τρόπο μη κατανοητό. Ποιοι θα είναι οι όροι δόμησης και ποιος ο φορέας υλοποίησης του έργου? Ούτως η άλλως η περιοχή δεν κρίνεται ως κατάλληλη για τη χρήση αυτή. Προτείνουμε την κάλυψη της χρήσης σε πολεοδομημένες επεκτάσεις οικισμών και τον περιορισμό της βραχυχρόνιας αστικής μίσθωσης. Ειδικά για τους δημοσίους υπαλλήλους προτείνεται η κατασκευή από τον Δήμο κατοικιών που θα ενοικιάζονται σε αυτούς έναντι ενός μισθώματος που αντιστοιχεί σε μια μη τουριστική περιοχή της Ελλάδας.
10. ΠΕΔ-1: Περιοχή κεντρικών λειτουργιών
• Να προσδιοριστούν οι όροι δόμησης.
11. ΠΕΔ-2: Περιοχή παραγωγικών δραστηριοτήτων
• Όλη η ζώνη να μεταφερθεί βορείως του δρόμου Μεσαριά-αεροδρόμιο η οποία είναι ήδη υποβαθμισμένη και όχι στην νότια πλευρά αυτού όπου η περιοχή παραμένει αδόμητη.
12. ΠΕΧ-4.1, 4.2, 4.3: Ζώνες προτεραιότητας τουρισμού
• Να αφαιρεθεί η χρήση τουριστικών καταλυμάτων και οι ζώνες να γίνουν ζώνες ήπιας οικιστικής ανάπτυξης όπως στο σενάριο 2.
• Να περιοριστούν δραστικά οι εκτάσεις του Μονολίθου και της Περίσσας (να εξαιρεθεί σίγουρα η ζώνη νοτίως του λόφου Γαβρίλου) και να πολεοδομηθούν ώστε να καλυφθούν σε μικρότερη έκταση περισσότερες οικιστικές ανάγκες.
• Να αφαιρεθεί η χρήση των συνεργείων αυτοκινήτων και να επιτρέπονται μόνο στην ΠΕΔ-2.
13. Οριοθετήσεις-επεκτάσεις
Οι οικιστικές ανάγκες είναι πολύ έντονες και ο περιορισμός της εκτός σχεδίου δόμησης θα εντείνει το πρόβλημα αν δεν προβλεφθούν επαρκείς επεκτάσεις στους οικισμούς. Όπως είχαμε πει στις προτάσεις μας οι επεκτάσεις θα πρέπει να αφορούν μη παραδοσιακούς οικισμούς και να δομηθούν κατόπιν πολεοδόμησης. Βάσει αυτών διαφωνούμε στις επεκτάσεις των παραδοσιακών οικισμών της Οίας και του Ημεροβιγλίου (ειδικά στην περιοχή της Ι.Μ. Αγίου Νικολάου), ενώ η επέκταση των Φηρών είναι εξαιρετικά περιορισμένη για να καλύψει επαρκώς οικιστικές ανάγκες. Αναφέραμε ήδη ως προτεινόμενες περιοχές προς πολεοδόμηση την περιοχή του Μονολίθου και την περιοχή δυτικά της Περίσσας χωρίς να περιοριζόμαστε μόνο σε αυτές.
ΣΥΜΠΛΗΡΩΜΑΤΙΚΑ ΣΧΟΛΙΑ
• ΟΙΚΙΣΜΟΙ
Τα προτεινόμενα μέτρα με τις διορθώσεις που προτείνουμε διαμορφώνουν ένα επαρκές πλαίσιο προστασίας του τοπίου της Σαντορίνης. Δεν γίνεται μνεία όμως στην προστασία των παραδοσιακών οικισμών. Στη συζήτηση της περασμένης εβδομάδας ως μέτρο για την προστασία των οικισμών προτάθηκε η θέσπιση μορφολογικών κανόνων, κάτι που ισχύει ήδη και είναι ανεπαρκές. Η πρότασή μας όπως έχει διατυπωθεί είναι η εξής:
◦ Ελάχιστοι οικισμοί έχουν ειδικό διάταγμα. Οι περισσότεροι οικισμοί εντάσσονται σε γενικά διατάγματα που προσδιορίζουν τους γενικούς και ειδικούς όρους δόμησης, τόσο σε οικισμούς των υπόλοιπων νησιών, όσο και της υπόλοιπης Ελλάδας! Αυτή η αντιμετώπιση είναι λάθος καθώς κάθε οικισμός είναι μοναδικός, ειδικά στη Σαντορίνη. Είναι τελείως διαφορετικοί οι μεσαιωνικοί οικισμοί που έχουν οχυρωμένους κεντρικούς πυρήνες-καστέλια, είναι διαφορετικοί οι παραδοσιακοί οικισμοί που είναι χτισμένοι στους «ποταμούς» και διαφορετικοί οι νέοι οικισμοί που χτίστηκαν μετά τον σεισμό του 1956. Και φυσικά είναι διαφορετικοί οι οικισμοί της καλντέρας από τους οικισμούς στον κάμπο. Για παράδειγμα, στον οικισμό του Βόθωνα όπου οι κατοικίες είναι υπόσκαφες, η ανέγερση ενός νέου κτιρίου ύψους 7,50μ. είναι καταστρεπτικό για τον οικισμό. Θα πρέπει να αναλυθούν οι οικισμοί ξεχωριστά και να προσδιοριστούν οι κατάλληλοι όροι δόμησης (ειδικοί και γενικοί) καθώς και οι κατάλληλες χρήσης γης.
◦ Προκειμένου να καλυφθούν οι αυξημένες ανάγκες στέγασης (σε συνδυασμό με τον προτεινόμενο περιορισμό της εκτός σχεδίου δόμησης) θα πρέπει να εξεταστεί η αύξηση δόμησης στο μη συνεκτικό τμήμα των οικισμών (πχ καταργώντας τη μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση των 400τ.μ.), σε βαθμό βέβαια που να μην αλλοιώνει το διαχωρισμό του παραδοσιακού συνεκτικού τμήματος ενός οικισμού από το νεόδμητο. Ο συνδυασμός αυτής της πρότασης σε συνδυασμό με τον περιορισμό της εκτός σχεδίου δόμησης θα έχει ως αποτέλεσμα το άκτιστο τοπίο να διακόπτεται από συνεκτικούς οικισμούς (αυτή είναι και η γοητεία τους) αντί της σημερινής πύκνωσης και αραίωσης της δόμησης που καλύπτει το σύνολο του νησιού.
◦ Ως προς τους μορφολογικούς κανόνες, θα πρέπει να υπάρχει ένας διαχωρισμός ανάμεσα στο παραδοσιακό τμήμα του κάθε οικισμού και το νεόδμητο. Στο παραδοσιακό τμήμα οι νέες κατασκευές θα πρέπει να εντάσσονται στο ευρύτερο περιβάλλον, στο νεόδμητο τμήμα όμως θα πρέπει να δοθεί χώρος στη σύγχρονη καλή αρχιτεκτονική. Κάθε εποχή αφήνει το στίγμα της και η δική μας θα πρέπει να αφήσει το δικό της. Όλες οι παραδοσιακίζουσες κατασκευές των τελευταίων 30 χρόνων, που υπακούν τυφλά σε οδηγίες κάκιστου μιμητισμού, δεν έχουν προσφέρει τίποτα στο νησί και σίγουρα δεν αποτελούν πρότυπο προστασίας του.
Για τη διατήρηση του παραδοσιακού πυρήνα των οικισμών, θα πρέπει να υπάρχει ουσιαστική βοήθεια των ιδιοκτητών για να επισκευάσουν παραδοσιακά κτίσματα. Στη Σαντορίνη μάλιστα υπάρχει το πολύ πετυχημένο παράδειγμα της αποκατάστασης κτισμάτων της Οίας από τον ΕΟΤ. Ως μέσο χρηματοδότησης είχαμε προτείνει την επιβολή ενός τέλους ανά διανυκτέρευση για το σκοπό αυτό.
• ΤΗΡΗΣΗ ΝΟΜΙΜΟΤΗΤΑΣ
Οτιδήποτε και να μελετηθεί και ψηφιστεί, δεν θα έχει κανένα απολύτως νόημα αν δεν τηρηθεί η νομιμότητα. Η καταγεγραμμένη αυθαίρετη δόμηση σύμφωνα με τη μελέτη αφορά πάνω από το 25% της συνολικής δόμησης ενώ σήμερα τα τ.μ. που χτίζονται αυθαίρετα τείνουν να είναι περισσότερα από τα νόμιμα. Για την αντιμετώπιση αυτού του φαινομένου οι προτάσεις μας είναι οι εξής:
▪ Σαφής διατύπωση σε ολόκληρο το κείμενο του ΕΠΣ. Διατυπώσεις όπως «Βασικές χρήσεις γης», «έμφαση», «προτεραιότητα» κοκ θα πρέπει να αποφευχθούν για να μην δημιουργούνται παράθυρα καταστρατήγησης του ΠΔ, όπως συνέβη στο παρελθόν.
▪ Έλεγχος όλων των μελετών από ένα επταμελές συμβούλιο αρχιτεκτονικής, το οποίο θα συμπληρώσουν δύο υπάλληλοι του ΥΠΠΟΑ, ώστε ο έλεγχος να γίνεται γρήγορα και να μην αποφεύγεται από τους ιδιοκτήτες όπως συμβαίνει με διάφορους τρόπους σήμερα.
▪ Να στελεχωθεί επαρκώς η ΥΔΟΜ και να ελέγχονται οι μελέτες που αναρτούν οι μελετητές αν είναι οι ίδιες με τις εγκεκριμένες από το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής .
▪ Να λειτουργήσει το Παρατηρητήριο Δόμησης.
▪ Οι οικοδομές να ελέγχονται από ελεγκτή δόμησης και μετά την ηλεκτροδότησή τους σε ανύποπτο χρόνο.
▪ Να ισχύσει ο νόμος κατηγοριοποίησης των καταλυμάτων με την ανάρτηση και τον έλεγχο όλων των δικαιολογητικών. Δεν μπορεί μια οποιαδήποτε εταιρία να ξεκινάει τη λειτουργία της με μια απλή γνωστοποίηση και κανέναν άλλο έλεγχο. Με τον τρόπο αυτό θα εμποδίζονταν η βραχυχρόνια μίσθωση σε πολλά καταλύματα, κάτι που θα βοηθούσε στην αντιμετώπιση της στέγασης.
Τονίζουμε ότι ως μηχανικοί ζητούμε ένα σαφές και λειτουργικό πλαίσιο που να στηρίζει τη νομιμότητα για λόγους αξιοπρέπειας στην άσκηση του επαγγέλματός μας και υγιούς ανταγωνισμού ανάμεσά μας.
• ΣΤΡΑΤΗΓΙΚΕΣ ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ
Η κοινωνία της Σαντορίνης βιώνει τις συνέπειες της έντονης τουριστικής ανάπτυξης και για το λόγο αυτό είναι διατεθειμένη να δεχθεί απαγορεύσεις στη δυνατότητα αξιοποίησης της περιουσίας της προκειμένου να διασωθεί το νησί. Ο ίδιος ο Δήμος ζήτησε να μην δημιουργηθεί ούτε μια νέα τουριστική κλίνη στο νησί, πρόταση που υιοθετούν και οι ξενοδόχοι. Είναι λοιπόν κατανοητό ότι καμία μεγάλη τουριστική επένδυση δεν πρόκειται να γίνει αποδεκτή από εδώ και πέρα, ενώ πρέπει να σταματήσει η διαδικασία αδειοδότησης αυτών που είναι σε εξέλιξη. Οι απαγορεύσεις που ισχύουν για τους κατοίκους της Σαντορίνης θα πρέπει να ισχύουν προφανώς και για όλους τους επίδοξους επενδυτές.
• ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΠΕΡΙΟΔΟΣ
Πρέπει να ληφθούν μέτρα για την περίοδο που θα μεσολαβήσει μέχρι την ολοκλήρωση του ΕΠΣ. Αν δεν γίνει αυτό, όλοι οι ιδιοκτήτες αγροτεμαχίων θα σπεύσουν να εκδώσουν οικοδομικές άδειες και το αποτέλεσμα θα είναι να μην μείνει τίποτα πλέον για να προστατευτεί.
• ΜΕΤΑ ΤΗΝ ΕΦΑΡΜΟΓΗ ΤΟΥ ΕΠΣ
• Μετά την εφαρμογή του ΕΠΣ θα πρέπει να προχωρήσουν άμεσα οι μελέτες πολεοδόμησης ώστε να υπάρχει σύντομα διέξοδος για τις οικιστικές ανάγκες.
• Θα πρέπει επίσης να δοθούν κίνητρα αναβάθμισης του υφιστάμενου κακής ποιότητας κτιριακού αποθέματος που μας κληροδότησαν οι προηγούμενες δεκαετίες.
• Θα πρέπει να προχωρήσουν οι μελέτες των ειδικών διαταγμάτων ανά οικισμό.
Ελπίζουμε οι προτάσεις μας να ληφθούν υπόψη και να αξιολογηθούν από τις αρμόδιες αρχές. Είμαστε πάντα πρόθυμοι να συζητήσουμε επ’ αυτών με όλους τους ενδιαφερόμενους φορείς και πολίτες. Ελπίζουμε για το καλύτερο δυνατό αποτέλεσμα”.