ΑΠΟ ΤΟ ΣΩΜΑΤΕΙΟ ΝΟΤΙΑ ΣΑΝΤΟΡΙΝΗΣ
Όπως καλώς γνωρίζετε, το σωματείο μας εκπροσωπεί το σύνολο σχεδόν των τουριστικών επιχειρήσεων της Νοτίου Σαντορίνης, ιδίως δε των παράκτιων επιχειρήσεων της, η οικονομική επιβίωση των οποίων στηρίζεται σε μεγάλο βαθμό από την τουριστική κίνηση στο νησί και τη συνακόλουθη εμπορική εκμετάλλευση – αξιοποίηση της παραλίας και του αιγιαλού κατά τους καλοκαιρινούς μήνες, σύμφωνα πάντοτε με τις προϋποθέσεις και περιορισμούς, που η εκάστοτε ισχύουσα νομοθεσία θέτει. Αυτή η εμπορική εκμετάλλευση – αξιοποίηση της παραλίας γίνεται, κατά κανόνα, κατόπιν απευθείας μισθώσεως τμημάτων της παραλίας και του αιγιαλού, είτε μέσω της Τουριστικής Μονομετοχικής Δημοτικής Ανώνυμης Εταιρείας Αξιοποίησης Δημοτικών Ακινήτων (στο εξής «ΓΕΩΘΗΡΑ Μ.Α.Ε.»), είτε από το Αυτοτελές Γραφείο Δημόσιας Περιουσίας Σύρου.
Προκειμένου, όμως, να επιτευχθεί αυτή η απευθείας (όχι με δημοπρασία) μίσθωση και η συνακόλουθη, σύμφωνα με το νόμο, εμπορική εκμετάλλευση της παραλίας και του αιγιαλού, είναι αναγκαία η εξασφάλιση από τις παράκτιες επιχειρήσεις της Σαντορίνης της ομορότητάς τους με την παραλία – αιγιαλό, όπως το άρθρο 13 παρ. 4 του Ν. 2971/2001 επιτάσσει, καθότι, μεταξύ των παράκτιων επιχειρήσεων και της παραλίας, μεσολαβεί, στις περισσότερες των περιπτώσεων, παλαιός αιγιαλός, τη διαχείριση του οποίου έχει η Ανώνυμη Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου (στο εξής ΕΤΑΔ. A.E.). Ως εκ τούτου, για την απόκτηση της ομορότητας με την παραλία και την απόκτηση της δυνατότητας απευθείας μισθώσεώς της, ήταν και είναι αναγκαία η μίσθωση και των αντίστοιχων τμημάτων του παλαιού αιγιαλού από την ΕΤΑΔ A.E., σύμφωνα και με τις προβλέψεις του άρθρου 172 παρ. 1 του Ν. 4261/2014, όπως αυτό αντικαταστάθηκε με το άρθρο 61 του Ν. 4403/2016. Η συγκεκριμένη προϋπόθεση συνεπάγεται πρόσθετες διαδικασίες και πρόσθετα έξοδα για τις επιχειρήσεις, τις οποίες ο σύλλογός μας εκπροσωπεί.
Θα ανέμενε κανείς, ότι για την ενίσχυση των τοπικών επιχειρήσεων, την εξασφάλιση ικανών υπηρεσιών αναψυχής προς τους τουρίστες, που επισκέπτονται τη χώρα μας και ιδίως τη Σαντορίνη (πρώτος παγκόσμιος προορισμός, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία επισκεψιμότητας του Υπουργείου Τουρισμού), αλλά και για την ενίσχυση των εσόδων του κράτους, οι προβλεπόμενες διαδικασίες εκμίσθωσης του παλαιού αιγιαλού στις τοπικές επιχειρήσεις θα ήταν απλοποιημένες και σύντομες προς επίτευξη όλων των προαναφερθεισών επιδιώξεων. Θα ανέμενε, επίσης, κανείς, ότι η χρονική διάρκεια της εκμίσθωσης τμημάτων του παλαιού αιγιαλού στις τοπικές επιχειρήσεις θα ήταν μεγαλύτερη του ενός έτους, προκειμένου οι επιχειρήσεις να κάνουν τον επιχειρηματικό – οικονομικό προγραμματισμό – σχεδιασμό τους και να μην αντιμετωπίζουν δυσάρεστες εκπλήξεις και ανασφάλεια δικαίου.
Σε αντίθεση με όλα τα προαναφερθέντα, τα οποία θα ανέμενε κανείς να έχουν εξασφαλισθεί και να συμβαίνουν, οι επιχειρηματίες της περιοχής, που τυγχάνουν και μέλη του σωματείου μας, αντιμετωπίζουν τα τελευταία έτη διαρκή προσκόμματα στην προσπάθεια τους να μισθώσουν τμήματα του παλαιού αιγιαλού στις περιοχές της Νοτίου Σαντορίνης (ιδίως στην περιοχή Εμπορείου), προκειμένου να αποκτήσουν την ομορότητα του άρθρου 13 παρ. 4 του Ν. 2971/2001 με την παραλία – αιγιαλό, χωρίς οι ίδιοι να φέρουν την παραμικρή ευθύνη γι’αυτά τα προσκόμματα. Ενδεικτικώς αναφέρουμε περιπτώσεις, στις οποίες μέλη μας, ενώ υπέβαλλαν αίτηση στην ΕΤΑΔ Α.Ε. για μίσθωση τμημάτων του παλαιού αιγιαλού, ώστε στη συνέχεια να αποκτήσουν ομορότητα με την παραλία και να μισθώσουν τμήμα αυτής, η διαδικασία της μισθώσεως δεν ολοκληρωνόταν και δεν ολοκληρώθηκε, χωρίς αυτό να οφείλεται σε δική τους υπαιτιότητα. Σε κάθε περίπτωση, οι διαδικασίες ήταν χρονοβόρες και ιδιαιτέρως γραφειοκρατικές. Τα συγκεκριμένα περιστατικά δημιούργησαν και δημιουργούν μεγάλα προβλήματα σε μέλη του συλλόγου μας, αλλά και λειτούργησαν στη συνέχεια αποτρεπτικά στην εκδήλωση ενδιαφέροντος για τη μίσθωση τμημάτων του παλαιού αιγιαλού, αλλά και αυτής ακόμη της παραλίας. Οι συνέπειες ήταν και εξακολουθούν να είναι σημαντικές για όλους τους εμπλεκόμενους παράγοντες, (επιχειρηματίες, Δήμο, ΕΤΑΔ Α.Ε. και Δημόσιο), με δυσμενή αντίκτυπο και στο ζήτημα της δέουσας εξυπηρέτησης των τουριστών, που επισκέπτονται το όμορφο νησί της Σαντορίνης. Σε κάθε περίπτωση, η οικονομική ζημία, τόσο για τις τοπικές επιχειρήσεις, όσο και για το Δήμο, την ΕΤΑΔ Α.Ε. και εν γένει το Δημόσιο, είναι μεγάλη.
Ο μικρός χρονικός ορίζοντας προγραμματισμού που παρέχεται στις επιχειρήσεις, σε συνδυασμό α) με τις διαρκείς μεταβολές της νομοθεσίας ή την καθυστέρηση ψήφισης των ορθών νομοθετικών μέτρων, β) τη διαπιστωμένη αδυναμία της κρατικής – δημόσιας μηχανής, όπως αυτή εκφράζεται από διάφορα όργανα, υπηρεσίες και οργανισμούς (π.χ. Αυτοτελές Γραφείο Δημόσιας Περιουσίας, δημοτικές αρχές, ΕΤΑΔ Α.Ε., κλπ), να ολοκληρώνει εμπροθέσμως τις προβλεπόμενες (συνήθως σύνθετες) διαδικασίες και γ) τη μακροχρόνια οικονομική κρίση, που μαστίζει τη χώρα μας, αποτρέπουν την όποια επένδυση εκ μέρους των επιχειρηματιών, που εκπροσωπούμε, αλλά και δημιουργεί προβλήματα βιωσιμότητας των επιχειρήσεών τους. Όλα αυτά έχουν ήδη και θα συνεχίσουν να έχουν αντανάκλαση σε βασικούς δείκτες την εθνικής και τοπικής οικονομίας. Παράλληλα, επιφέρουν μεγάλες κοινωνικές συνέπειες.
Με αφορμή όλα τα προαναφερθέντα και δεδομένου, ότι η πρόταση που η ΕΤΑΔ Α.Ε. απηύθυνε ατομικά σε μέλη του συλλόγου μας δεν αντιμετωπίζει αποτελεσματικά το προπεριγραφέν πρόβλημα, λειτουργώντας εκ νέου αποτρεπτικά, καθότι μάλιστα στηρίζεται και σε εσφαλμένους υπολογισμούς και εκτιμήσεις (π.χ. ο χαρακτηρισμός και προσδιορισμός βοηθητικών χώρων, το τίμημα, κλπ), προτείνουμε με το παρόν έγγραφό μας μία λύση, η οποία, το μεν είναι συμβατή με την ισχύουσα νομοθεσία, το δε μειώνει τη γραφειοκρατία και τις χρονοβόρες διαδικασίες, εξασφαλίζοντας σταθερή – αξιόπιστη συμβατική σχέση και έσοδα για όλα τα εμπλεκόμενα μέρη (επιχειρήσεις, Δήμο, ΕΤΑΔ Α.Ε. – Δημόσιο). Πρόκειται για μία λύση, που έχει ως βάση τις προτάσεις του Δήμου Θήρας και της ΕΤΑΔ Α.Ε., όπως αυτές είχαν αποτυπωθεί εγγράφως. Η δε ΕΤΑΔ Α.Ε. είχε λάβει και σχετική απόφαση του Δ.Σ. (484/17-02-2016), την οποία, όμως, για άγνωστο σ’εμάς λόγο, την ανακάλεσε στη συνέχεια, χωρίς να υπάρξει περαιτέρω διαβούλευση. Με την παρούσα πρότασή μας, βελτιώνουμε προς το λειτουργικότερο – πρακτικότερο και ρεαλιστικότερο την από 17-02-2016 πρόταση της ΕΤΑΔ Α.Ε., περιορίζοντας τις γραφειοκρατικές διαδικασίες (π.χ. τις προβλέψεις για αλλεπάλληλες διαρκείς προεγκρίσεις της ΕΤΑΔ Α.Ε.) και θέτοντας πιο ρεαλιστικούς για τα δεδομένα της περιοχής και της εποχής οικονομικούς όρους, που θα έλξουν τους επιχειρηματίες της περιοχής να μισθώσουν τον παλαιό αιγιαλό και δεν θα τους αποτρέψουν, όπως συμβαίνει μέχρι σήμερα.
Στα πλαίσια αυτά, προτείνουμε, μεταξύ άλλων, την απευθείας εκμίσθωση του παλαιού αιγιαλού στη «ΓΕΩΘΗΡΑ Μ.Α.Ε.» και όχι στο Δήμο Θήρας, προκειμένου να μειωθούν οι περιττές διαδικαστικές ενέργειες. Εάν η ΕΤΑΔ Α.Ε. επιθυμεί την άμεση εμπλοκή του Δήμου, τότε θα ήταν δυνατή η συμμετοχή του στη μισθωτική σύμβαση, ως εγγυητή και όχι ως μισθωτή, ώστε να αποφευχθεί η περαιτέρω υπεκμίσθωση στη «ΓΕΩΘΗΡΑ Μ.Α.Ε.». Επίσης, προτείνουμε το μίσθωμα να μην υπολογίζεται με ποσοστό επί των εσόδων, αλλά να καθορισθεί εξαρχής ένα σαφώς αναφερόμενο στη μισθωτική σύμβαση ποσό, ως ετήσιο μίσθωμα, το οποίο θα αναπροσαρμόζεται βάσει του ετήσιου τιμαρίθμου και θα έχει ως βάση εκκίνησης το ποσό των 80.000 ευρώ και όχι των 100.000 ευρώ της πρότασης της ΕΤΑΔ Α.Ε. (πρέπει να συνυπολογισθεί και το γεγονός, ότι για τη μίσθωση της παραλίας, που είναι ο βασικός στόχος των επιχειρηματιών της περιοχής, θα πρέπει να καταβάλλουν πρόσθετα ποσά).
Ειδικότερα, προτείνουμε τα ακόλουθα ως προς τα βασικότερα σημεία της μισθωτικής σύμβασης:
Συμβαλλόμενοι: Η ΕΤΑΔ Α.Ε. ως εκμισθώτρια και η «ΓΕΩΘΗΡΑ Μ.Α.Ε.» ως μισθώτρια.
Μίσθιο: Το εμφαινόμενο στο Τοπογραφικό Διάγραμμα της «ΓΕΩΘΗΡΑ Μ.Α.Ε.»
Διάρκεια: Η διάρκεια της παραχώρησης της χρήσης έναντι ανταλλάγματος (μίσθωσης) του ως άνω ακινήτου αφορά χρονικό διάστημα πέντε ετών, αρχομένου την 01-03-2017 και λήγοντος την 01-03-2022. Εάν κατά τη διάρκεια του προαναφερθέντος χρονικού διαστήματος εκποιηθεί το μίσθιο, τότε ο νέος ιδιοκτήτης θα υπεισέρχεται στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις της παρούσας μίσθωσης, η οποία θα συνεχίζεται μέχρι τη συμβατική λήξη της. Στο συμβόλαιο παραχώρησης – πώλησης θα πρέπει να μνημονεύεται η παρούσα μισθωτική σύμβαση.
Χρήση: Η «ΓΕΩΘΗΡΑ Μ.Α.Ε.» θα χρησιμοποιεί το ως άνω περιγραφόμενο μίσθιο, σύμφωνα με την εκάστοτε ισχύουσα σχετική νομοθεσία και ιδίως για απευθείας υπεκμίσθωση – παραχώρηση της χρήσης τμημάτων του μίσθιου ακινήτου έναντι ανταλλάγματος σε όμορες επιχειρήσεις για την άσκηση δραστηριοτήτων, που εξυπηρετούν τους λουόμενους ή την αναψυχή του κοινού, όπως η εκάστοτε ισχύουσα νομοθεσία ορίζει. Εάν οι όμορες στο μίσθιο ακίνητο επιχειρήσεις δεν επιθυμούν τη μίσθωση τμημάτων του ακινήτου ή αδυνατούν να προβούν στη μίσθωση ή δεν πληρούν τις προϋποθέσεις του νόμου, τότε η «ΓΕΩΘΗΡΑ Μ.Α.Ε.» έχει τη δυνατότητα προκήρυξης διαγωνισμού για την υπεκμίσθωση τμημάτων του μίσθιου ακινήτου για τον ίδιο πάντοτε σκοπό. Όλες αυτές οι υπεκμισθώσεις (απευθείας ή με διαγωνισμό) πρέπει να είναι σύμφωνες με την εκάστοτε ισχύουσα νομοθεσία και να μην παραβιάζουν την παρούσα σύμβαση. Στα πλαίσια αυτά υποχρεούται η «ΓΕΩΘΗΡΑ Μ.Α.Ε.» να αποστέλλει άμεσα στην ΕΤΑΔ Α.Ε. τα σχέδια των μισθώσεων και των τυχόν τροποποιήσεών τους (πριν την τελική υπογραφή τους), μαζί με όλα τα παραρτήματά τους, προς ενημέρωση και έλεγχο (η αποστολή πρέπει να είναι ευχερώς αποδείξιμη).
Παρερχομένου εικοσαημέρου από την παραλαβή των σχεδίων συμβάσεων και των συνημμένων τους, τεκμαίρεται η έγκριση της ΕΤΑΔ Α.Ε. Εάν προκύψει αυτή η συναίνεση – έγκριση της ΕΤΑΔ Α.Ε. (ρητή ή σιωπηρή μετά την παρέλευση εικοσαημέρου), τότε υπογράφονται οι συμβάσεις και αποστέλλονται άμεσα επικυρωμένα αντίγραφά τους, μαζί με τα συνημμένα τους, στην ΕΤΑΔ Α.Ε. Σε περίπτωση, που εντός του προαναφερθέντος εικοσαημέρου υπάρξει αντίρρηση της ΕΤΑΔ Α.Ε., λόγω εκ μέρους της διαπίστωσης παραβίασης των συμβατικών όρων της παρούσας σύμβασης, η οποία πρέπει υποχρεωτικώς να αναφέρεται με ρητό τρόπο και να αιτιολογείται από την ΕΤΑΔ Α.Ε., τότε και μόνο τότε η «ΓΕΩΘΗΡΑ Μ.Α.Ε.» υποχρεούται να μην προβαίνει στη σύναψη της όποιας μισθωτικής σύμβασης, για την οποία διατυπώνονται οι αιτιολογημένες αντιρρήσεις της ΕΤΑΔ Α.Ε. Σε αντίθετη περίπτωση, αυτή η υπεκμίσθωση δεν θα αναγνωρίζεται από την ΕΤΑΔ Α.Ε. και θα αποτελεί λόγο καταγγελίας της παρούσας σύμβασης για αθέτηση συμβατικών όρων.
Απαγορεύεται ρητά η κατασκευή οποιουδήποτε μόνιμου κτίσματος εντός του μισθίου. Στο εν λόγω μίσθιο συμφωνείται, ότι τυχόν κατασκευές (δάπεδα, σκίαστρα, κλπ) θα είναι υποχρεωτικά μη μόνιμου χαρακτήρα, θα λαμβάνουν άδεια από την κατά νόμο αρμόδια αρχή και θα πρέπει να αποσύρονται μαζί με τον πάσης φύσεως εξοπλισμό από το ακίνητο με τη λήξη της παραχώρησης (μίσθωσης) την 01-03-2022.
Στην περίπτωση δε που υφίστανται μη νόμιμες (αυθαίρετες) κατασκευές κατά την υπογραφή της σύμβασης παραχώρησης έναντι ανταλλάγματος (μίσθωσης) μεταξύ της «ΓΕΩΘΗΡΑ Μ.Α.Ε.» και του εκάστοτε υπομισθωτή, ο τελευταίος υποχρεούται, ιδίως εάν το ζητήσει η ΕΤΑΔ Α.Ε., να προβεί σε κάθε απαραίτητη ενέργεια για την τακτοποίηση όλων των αυθαίρετων κατασκευών εντός ευλόγου χρόνου που θα του ταχθεί από την ΕΤΑΔ Α.Ε. και θα ορίζεται ρητά στη σύμβαση. Σε περίπτωση άπρακτης παρόδου της προθεσμίας αυτής για την τακτοποίηση κάθε, εντός του μισθίου, αυθαίρετης κατασκευής, η «ΓΕΩΘΗΡΑ Μ.Α.Ε.» θα υποχρεούται να καταγγείλει τη σύμβαση υπεκμίσθωσης, μη αποκλειομένου του δικαιώματος της ΕΤΑΔ Α.Ε. να διεκδικήσει κάθε περαιτέρω αποζημίωσή της από τον υπομισθωτή για την παραβίαση του όρου αυτού της σύμβασης.
Οικονομικό Αντάλλαγμα – Μίσθωμα: Το ετήσιο οικονομικό αντάλλαγμα (μίσθωμα) που θα καταβάλει η «ΓΕΩΘΗΡΑ Μ.Α.Ε.» στην ΕΤΑΔ Α.Ε. ανέρχεται σε ογδόντα χιλιάδες (80.000) ευρώ, το οποίο θα καταβάλλεται το αργότερο μέχρι την 30η Νοεμβρίου εκάστου εκ των μισθωτικών ετών. Το εν λόγω ποσό θα αναπροσαρμόζεται ετησίως με βάση τη δωδεκάμηνη μεταβολή του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (ΔΤΚ) μηνός Δεκεμβρίου εκάστου μισθωτικού έτους, όπως αυτή ανακοινώνεται επισήμως από την ΕΛ.ΣΤΑΤ ή όποια άλλη αρχή την αντικαταστήσει, πλέον 1%, αρχής γενομένης από το δεύτερο έτος της παρούσας σύμβασης. Κατ’εξαίρεση, για το πρώτο μισθωτικό έτος, ήτοι το έτος 2017, το οικονομικό αντάλλαγμα, το οποίο η «ΓΕΩΘΗΡΑ Μ.Α.Ε.» υποχρεούται να καταβάλει στην ΕΤΑΔ Α.Ε., πλέον χαρτοσήμου 3,6%, θα πρέπει να καταβληθεί κατά την υπογραφή της μισθωτικής σύμβασης.
Το χαρτόσημο επί των μισθωμάτων (3,6%), όπως αυτό θα ορίζεται κάθε φορά, βαρύνει εξολοκλήρου τη «ΓΕΩΘΗΡΑ Μ.Α.Ε.» (μισθώτρια) και καταβάλλεται μαζί με το οικονομικό αντάλλαγμα (μίσθωμα).
Εγγυητική Επιστολή Καλής Εκτέλεσης των όρων της Σύμβασης: Κατά την υπογραφή της μισθωτικής σύμβασης, η «ΓΕΩΘΗΡΑ Μ.Α.Ε.» υποχρεούται να προσκομίσει στην ΕΤΑΔ Α.Ε., ως εγγύηση για την καλή εκτέλεση των όρων της σύμβασης, εγγυητική επιστολή αορίστου χρόνου, ποσού 80.000 ευρώ, ή να προβεί στην καταβολή του ποσού της εγγύησης σε τραπεζικό λογαριασμό που θα της υποδείξει η ΕΤΑΔ Α.Ε. Εντός δέκα ημερών από την έναρξη εκάστου μισθωτικού έτους η εγγύηση θα αναπροσαρμόζεται έτσι ώστε να ισούται πάντα με το ετήσιο καταβλητέο μίσθωμα. Οι εγγυητικές επιστολές ή τα κατατεθειμένα ως εγγύηση ποσά, θα επιστραφούν στη «ΓΕΩΘΗΡΑ Μ.Α.Ε.» εντός δύο μηνών από τη λήξη της σύμβασης, την παράδοση του ακινήτου στην ΕΤΑΔ Α.Ε. και την εξόφληση παντός είδους υποχρέωσης.
Ολοκληρώνοντας, επισημαίνουμε, ότι, εάν δεν αντιμετωπισθεί ορθά η κατάσταση, τότε φοβούμεθα, ότι δεν θα υπάρξουν μισθώσεις ή ότι αυτές θα είναι ελάχιστες και ενδεχομένως ανολοκλήρωτες, όπως στο παρελθόν. Σε μία τέτοια περίπτωση, οι συνέπειες, σε περίοδο παρατεταμένης οικονομικής κρίσης, θα είναι δυσμενείς για όλες τις εμπλεκόμενες πλευρές, με αντίκτυπο στην τοπική και εθνική οικονομία, στην τοπική κοινωνία, αλλά και στην ποιότητα των παρεχομένων υπηρεσιών στους τουρίστες, που επισκέπτονται την όμορφη Σαντορίνη. Αναμένουμε, το συντομότερο δυνατό τις δικές σας ενέργειες, προσβλέποντας σε μία γόνιμη συνεργασία προς όφελος όλων των πλευρών. Εμείς, από την πλευρά μας, έχουμε εξαντλήσει κάθε καλόπιστη προσπάθεια για την εξεύρεση μίας δίκαιης, νόμιμης και οικονομικά βιώσιμης λύσης για όλες τις πλευρές”.